¿Que pasa con los Gastos de mi Hipoteca?

 

Si cuando firmaste tu Préstamo Hipotecario la entidad bancaria te hizo cargo de todos los GASTOS debes saber que posiblemente hayas abonado más gastos de los que te correspondía.

La primera cuestión sería determinar ¿Porque es Nula la Cláusula de Gastos de mi Hipoteca?

El origen es la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 a la que han seguido otras muchas alrededor de España. La sentencia, declaró abusiva la cláusula por la que se impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. Según la Ley de Consumidores y usuarios, se entiende que es abusivo  «La transmisión al consumidor de determinadas obligaciones o gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario, convierte a la cláusula de gastos en abusiva, porque implica un desequilibrio importante en las obligaciones de las partes, además de una contravención de la normativa que rige la imputación de los citados gastos´´.

Desde 2015, no han dejado de salir sentencias declarando la nulidad de la cláusula de gastos y acordando devolver al consumidor los pagos realizados con intereses además.

La segunda cuestión para determinar sería ¿Que gastos puedo reclamar principalmente?

Los principales gastos susceptibles de recuperar serían: los gastos de Notaría, los gastos de Registro, los gastos de gestoría, los gastos de Tasación y los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no obstante conviene hacer matizaciones con respecto  a cada uno de ellos.

GASTOS DE NOTARIO (Escritura)

En referencia a los gastos de formalización de las escrituras notariales quien tenía interés en la documentación  del préstamo hipotecario es el banco, puesto que la entidad de esta manera obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye una garantía real (arts. 1875 CC y2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

GASTOS DE REGISTRO (Inscripción en el Registro)

En referencia a los gastos de la de inscripción en el Registro de la Propiedad , al igual que en relación a los gastos de notario, la normativa reguladora los asignaba al solicitante del servicio o aquel en cuyo favor se inscribiese el derecho.  Y según lo expuesto anteriormente, es el banco no sólo quién lo solicita sino quien tiene especial interés.

GASTOS DE GESTORÍA (Gestiones de Tramitación)

Respecto a los gastos de gestión o tramitación realizados por determinadas Gestorías, hay que decir que, se trata de gastos que ni son negociados, ni son solicitados por los consumidores, sino que son una mera imposición de la entidad bancaria sin que el consumidor tenga opción de buscar otras opciones más baratas o hacer el mismo los trámites, por no hablar de la más que probable vinculación entre estas Gestorías y las propias entidades, es por todo ello por lo que se viene declarando abusivo también este gasto.

TASACIÓN (Informe de valoración del Inmueble)

En lo que respecta a los gastos de Tasación lo primero que hay que determinar es que si la Tasación se efectuó antes del  14 de mayo de 2013 (Ley 1/2.013 para la protección de deudores hipotecarios), estos gastos son susceptibles de poderse recuperar puesto que hasta la fecha, no era obligatorio realizar la Tasación, por lo que en ningún caso, puede admitirse como válida la imposición por el empresario o profesional, que es precisamente a quien favorece para el caso de una eventual ejecución hipotecaria.  Por este motivo, corresponde el abono íntegro de los gastos de tasación, a la entidad bancaria ya que decidida exclusivamente por ella misma la contratación, imponiendo al consumidor sus gastos sin resultar necesario y sólo con la única finalidad de favorecer su posición, dotando de una mayor seguridad su garantía hipotecaria, seguridad cuyo coste impone al consumidor.

IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (Impuesto)

En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto aquel a cuyo favor se realice este acto, por estos motivos se venía resolviendo mayoritariamente a favor de los consumidores hasta que, desgraciadamente, se resolvió en fecha 15 de marzo de 28 por el Tribunal Supremo, que el obligado al pago de estos tributos era el prestatario (consumidor).

No obstante, consideramos que la mencionada resolución es contraria al Derecho de la Unión Europea y que puede dar lugar a un nuevo tirón de orejas desde el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, como ya ocurriera con las Cláusulas Suelo en las Hipotecas.

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