¿Es posible una rebaja o una devolución de la renta del alquiler del local de negocio por el COVID-19?

La declaración de alarma en España acordada por el Gobierno de España el día 14 de marzo de 2020 y las limitaciones a la movilidad de las personas con motivo de la pandemia COVID-19, conocida más popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales, como por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

Nos encontramos en una situación extraordinaria o de fuerza mayor, totalmente imprevisible e inevitable en el momento en que se celebró el contrato, que puede dar lugar a una modificación o extinción de las obligaciones contratadas con la finalidad de reequilibrar la relación contractual alterada y todo ello con el objetivo de exonerar o aminorar el impacto negativo que esto pueda ocasionar. En el caso de arrendamientos de locales, podemos hablar de exenciones o reducciones de renta según el caso concreto. De hecho tenemos precedentes como la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014, que modificó temporalmente la renta de un contrato de arrendamiento de edificio hotelero por razón de la crisis económica, acordando reducir el importe en un 29%, obligando al arrendador a la devolución del exceso de renta cobrado.

Para poder optar a esta exención o reducción, lo primero que hay que tener en cuenta es que en el contrato no se hubiera pactado que el arrendador no responde por los casos de fuerza mayor que pudieran producirse o que la renta fuera variable puesto que permitiría ajustar el desequilibrio, si bien es cierto, no es habitual encontrarnos con este tipo de cláusulas en los contratos.

En segundo lugar, y verificado que no existe la mencionada cláusula en mi contrato, para poder acceder a una exención, reducción o incluso resolución contractual (según el caso), el Tribunal Supremo ha establecido que habrá que cumplir los siguientes requisitos:

1º) Cambio de circunstancias

Basta con que el acontecimiento o cambio de circunstancia, en este caso con motivo del COVID-19, tenga una importante transcendencia en relación a la explotación de la actividad y por consiguiente en el plano económico.

La imprevisibilidad

Que se trate de un suceso imprevisible quiere decir que los acontecimientos no pudieron haber sido previstos o tenidos en cuenta, algo que en el caso del COVID-19, es evidente.

3º) La excesiva onerosidad

Este requisito hace referencia básicamente al desequilibrio que un cambio de circunstancias totalmente imprevisible (requisitos 1º y 2º) produce a una de las partes en relación con el contrato.

En este caso, las hipótesis básicamente son dos:

  • Que se refleje un sustancial incremento del coste de la prestación.

Lo que quiere decir que al prohibirse determinadas actividades o el propio cierre de los negocios, aumentarán los costes por motivo de la bajada de ingresos y todo ello por el cambio operado en las circunstancias, lo que puede llegar a un resultado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación).

  • Que represente una disminución del valor de la contraprestación recibida.

Lo que puede significar por ejemplo en el caso de arrendamiento de un local de negocio, que es  evidente que con la prohibición de apertura de determinados negocios o incluso la prohibición de movilidad, podemos llegar a entender, que también afectan directamente al propio local arrendado, haciendo que su valor disminuya puesto que su uso también se ve limitado.

4º) La subsidiaridad.

La subsidiaridad parte del principio «pacta sunt servanda´´, que quiere decir que los contratos están para cumplirlos y sólo para el caso de que no exista otro remedio para solventar la situación, se aplicará subsidiariamente la «cláusula rebus sic stantibus» que significa «estando así están las cosas´´ para la modificación extraordinaria y temporal (mientras duren las causas) del contrato.

En este punto es importante valorar en cada caso concreto esas posibilidades de solventar la situación a través del teletrabajo, el comercio online, bares y restaurantes con servicio a domicilio que hayan mantenido o aumentado su venta… en cualquier caso habrá que valorar todos los aspectos en su conjunto, es decir, habrá que tener en cuenta también, el nivel de facturación, los costes, el balance negativo, la reducción de ingresos…

     

Como conclusión sería interesante finalizar con la siguiente interpretación realizada por  el Tribunal Supremo y que resume lo expuesto en este artículo:

“Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

Desde Lexon Abogados estamos encantados de poder ayudar a todo aquel que se encuentre en algún caso de los expuestos en este artículo, para ello solo tiene que rellenar el siguiente formulario.

3 Thoughts to “¿Es posible una rebaja o una devolución de la renta del alquiler del local de negocio por el COVID-19?”

  1. En hora buena, muchas gracias por la asesoría brindada. Es una tema que se estaba dejando de lado en esta etapa de crisis.

    1. Lexon Abogados

      Muchas gracias Marisol, es un tema que bajo nuestro punto de vista puede generar mucha litigiosidad en el futuro, porque tanto si pagas el alquiler como si no lo pagas o si lo pagas reducidamente, arrendador y arrendamiento pueden acudir a los tribunales. Para cualquier ayuda que pueda necesitar, quedamos a su entera disposición, un saludo.

  2. […] esta situación puede cambiar a tu favor, y no hay otra manera mejor de informarte que leyendo el post de nuestro partner Lexon Abogados, tu equipo legal más cercano. A continuación os resumimos lo […]

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